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Un avis (n°17010) de la Cour de cassation en date du 04 juillet 2017 est venu préciser les contours de l'indemnité d'occupation mensuelle dans le cadre d'un bail d'habitation. La clause résolutoire est une stipulation permettant de constater la résolution (l'anéantissement rétroactif) d'un bail à compter d'une certaine date à raison de l'inobservation par une partie de ses obligations. La résolution est donc bien souvent constatée à une date précise mais qui ne correspond pas forcément à la date de sortie effective des lieux par le locataire, lequel continue de jouir du bien loué, sans discontinuité. Dans cette situation, le bailleur réclame alors une indemnité d'occupation à son locataire, due suite à l'acquisition de la clause résolutoire. Cette indemnité correspond à la valeur de jouissance et à la réparation du préjudice subi par le bailleur. En fait, l'indemnité d'occupation correspond au montant du loyer préexistant à la date de résolution du bail puisqu'il s'agit à la fois de la valeur de jouissance du bien et de la réparation du préjudice subi constitué par l'occupation du bien par un occupant sans droit ni titre.
Plus précisément, il doit former cette demande dans le délai de prescription de deux ans à compter de la date d'expiration du bail, compte tenu de la prescription biennale de toutes les actions soumises au statut des baux commerciaux. Mais si le locataire forme sa demande, par exemple, un an et demi après l'expiration du bail, et s'il obtient effectivement une fixation à la baisse, la réduction sera bien due rétroactivement depuis la date d'expiration du bail, puisque l'indemnité d'occupation est due à compter du jour où, le bail prenant fin, l'occupation prend effet [3]. Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation n'était pas saisie de la question de la prescription, mais on rappellera que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation, après un refus de renouvellement, se prescrit par deux ans et que ce délai de prescription n'est pas interrompu par la procédure d'expertise concernant l'indemnité d'éviction [4]. Lorsque l'action en paiement de l'indemnité d'occupation est atteinte par la prescription, l'indemnité d'occupation reste au même montant que celui du dernier loyer payé, ce qui peut, selon les cas, profiter soit au bailleur, si le loyer était élevé, soit au preneur, s'il était faible [5].
En résumé, si l'action en fixation de l'indemnité d'occupation est prescrite, cette dernière reste fixée à l'ancien prix. Si elle n'est pas prescrite, le nouveau montant sera dû, non pas à compter de la demande, mais à compter de l'expiration du bail. II – LA TVA SUR L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION La Cour d'appel avait jugé que le locataire devait payer la TVA sur l'indemnité d'occupation. La société locataire contestait ce point, mais son pourvoi est rejeté. La Cour de cassation relève que le bail prévoyait que le loyer devait être majoré de la TVA et, en conséquence, approuve la cour d'appel d'avoir jugé que la TVA était due également sur l'indemnité d'occupation. La Cour de cassation précise le fondement de cette solution: le maintien dans les lieux doit s'opérer aux clauses et aux conditions du bail expiré, ainsi que cela est prévu à l'article L. 145-28 du Code de commerce. On peut toutefois se demander si la TVA serait due dans l'hypothèse où la cour d'appel ne l'aurait pas spécifié dans sa décision.
A défaut, le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie-t-il de pouvoir retenir une indexation de cette indemnité d'occupation? " La Cour de Cassation rendait un « non avis » le 4 juillet 2017 (numéro 17 - 70. 008), renvoyant au pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond: " La question ne présente pas de difficulté sérieuse dès lors que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant d'une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l'assortir des modalités qu'ils estiment nécessaires. " En définitive, l'indexation de l'indemnité d'occupation se réfère plus à l'équité qu'au droit, le principe étant qu'un occupant qui a failli à ses obligations de locataire ne puisse bénéficier de conditions plus avantageuses qu'un locataire qui respecte les siennes. Si l'on demande fréquemment dans une assignation en expulsion que le locataire soit condamné à une indemnité d'occupation supérieure au loyer en cours, visant le principe indemnitaire, on est invariablement débouté.
Si le juge, en fixant l'indemnité d'occupation, ne précise pas que les charges et les taxes sont dues en sus, le sont-elles néanmoins de plein droit? Jusqu'à présent la réponse était négative. Lorsque les juges fixent une indemnité d'occupation sans rien préciser quant aux charges et taxes, l'indemnité d'occupation est réputée globale et il n'y a pas lieu d'y ajouter [6]. L'arrêt commenté remet peut-être en cause cette jurisprudence, puisque la Cour de cassation semble considérer que le maintien dans les lieux « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré », comme il est dit à l'article L. 145-28 du Code de commerce, s'entend avec le maintien des charges et taxes prévues par l'ancien bail. III – LA TAXE D'ENLÈVEMENT DES ORDURES MÉNAGÈRES La cour d'appel avait condamné la société locataire au paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. L'arrêt est cassé sur ce point, au motif qu'aucune clause expresse du bail ne visait cette taxe. Or, aux termes d'une jurisprudence constante, seules les charges et taxes expressément prévues par le bail sont dues par le preneur.
Le versement d'une somme, par un débiteur à son créancier, ne peut être regardé comme la contrepartie d'une prestation de services qu'à la condition qu'il existe un lien direct entre ce versement et une prestation individualisable. En l'espèce, le versement d'une indemnité mensuelle d'occupation, depuis la résiliation du bail commercial jusqu'à la date à laquelle les locaux ont été effectivement libérés, doit être regardé, non comme la réparation, par des dommages-intérêts, d'un préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans titre des locaux, mais comme rémunérant une prestation de services à titre onéreux au sens des dispositions du I de l'article 256 du Code général des impôts. De par sa nature, un tel versement est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. CAA Nantes, 1re ch., 16 juin 2016, n° 14NT02456
La sauce mousseline à l'ancienne est parfaite pour accompagner des asperges fraîches ou du poisson! Elle apporte du goût et de la saveur au plat. Mais qu'est-ce que c'est, cette recette de sauce mousseline? Tout simplement une sauce légère dérivée de la mayonnaise à laquelle on ajoute juste avant de servir un blanc d'œuf battu en neige. Servie froide, elle est facile à préparer et tellement onctueuse qu'il serait dommage de s'en priver. Cette petite sauce mousseline n'est pas bien compliquée à faire me direz-vous mais toujours bon d'avoir une petite recette sous le coude pour accompagner et cuisiner les premiers légumes de printemps: Asperges, carottes, chou, épinards, betterave, fenouil ect… Si vous êtes du genre à tout faire maison et si, comme moi, vous aimez saucer, je suis sûre que vous apprécierez également la délicieuse sauce hollandaise recette simple et efficace. Ingrédients pour environ 4 personnes: 1 c à s de moutarde à l'ancienne 1 jaune d'œuf + 1 blanc d'œuf 15 cl d'huile d'olive 1 c à s de jus de citron Sel et poivre Recette de la sauce mousseline à l'ancienne Préparation: Cassez l'œuf en séparant le blanc et le jaune.
Accueil > Recettes > Sauce salée > Autres sauces > Sauce mousseline pour poisson 2 c. à. s de crème fraîche épaisse 40 cl de fumet de poisson ou de court-bouillon En cliquant sur les liens, vous pouvez être redirigé vers d'autres pages de notre site, ou sur Récupérez simplement vos courses en drive ou en livraison chez vos enseignes favorites En cliquant sur les liens, vous pouvez être redirigé vers d'autres pages de notre site, ou sur Temps total: 45 min Préparation: 25 min Repos: - Cuisson: 20 min Note de l'auteur: « » C'est terminé! Qu'en avez-vous pensé? Sauce mousseline pour poisson
Graisser votre terrine, et verser la préparation mixée. 3. Fermer la terrine avec son couvercle et de la faire cuire au four au bain-marie pendant 40 minutes à 160°. 4. Quand elle est cuite, la laisser refroidir avant de la réfrigérer pendant au moins 3 heures. Sauce mousseline La sauce mousseline est une mayonnaise additionnée de blanc d'oeuf battu, ce qui permet de l'alléger et lui donner un côté mousseux très agréable 1 oeuf 1 cuillère à café de moutarde à l'ancienne 20 cl d'huile de tournesol 1 citron 1 orange 5 brins de ciboulette Sel, poivre 1. Casser mon jaune d'oeuf dans un saladier. Y ajouter une cuillère à café de moutarde, une pincée de sel et de poivre. Laisser le tout reposer pendant une heure pour que tout soit à la même température. Mélanger doucement le jaune et la moutarde puis fouetter la préparation pour en faire une émulsion en ajoutant petit à petit de l' huile de tournesol. Plus on fouette, plus on ajoute l'huile et plus la mayo monte. On s'arrête quand on a la quantité dont on a besoin.
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Le + du Chef «Si la sauce tourne, vous pouvez la remonter en lui incorporant progressivement une cuillerée d'eau (chaude si la sauce est froide, froide si la sauce est chaude). » Vous aimerez aussi...